Quelsques infos importantes sur le bail meublé
Il nous est habituel d’être interrogés sur les avantages d’un bail meublé, présenté comme « l’eldorado » pour des bailleurs en quête de simplicité et souhaitant pouvoir se libérer du bail (et changer de locataire… !) rapidement et sans formalisme.
Cependant, sauf à consentir un bail étudiant avec un terme fixe de 9 mois sans reconduction possible, les baux meublés sont en réalité soumis aux mêmes dispositions d’ordre public que les locations portant sur des locaux vides, et entrent, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, dans le champs d’application de la quasi-intégralité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Il faut d’ailleurs se méfier et respecter à la lettre les préconisations concernant, non seulement les meubles à fournir, mais également les équipements … sans quoi gare à la requalification en bail de 3 ans ou 6 ans !
1 – Les meubles et les équipements doivent être de qualité et en nombre suffisant.
La jurisprudence définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.[1]
Ainsi, les magistrats apprécient souverainement si le mobilier présent est suffisant pour la vie courante.
Les juges étudient avec précision la liste des meubles annexée au bail.
Ainsi, il a été jugé que même en présence d’un réfrigérateur, de deux lits, d’un canapé convertible, d’un four et d’un fer à repasser, l’absence d’une batterie de vaisselle, couverts et ustensiles de cuisine, empêche la qualification de location de meublée.[2]
On ne peut que constater l’impérieuse nécessité de dresser un inventaire complet des meubles et équipements lors de l’entrée dans les lieux, mais également de leur état car, si certains équipements tombent en panne en cours de location, il appartiendra au bailleur d’assumer leur remplacement.
En l’absence d’un inventaire complet et d’un équipement suffisant, un risque de requalification du bail est accru et permettra au locataire de bénéficier, dans cette hypothèse, des délais de congé des locations vides.
2- Le bailleur d’un meublé ne peut pas donner congé à l’issue du bail sans motif.
A l’instar des locations vides, dont la durée est de 3 ou 6 ans renouvelable par tacite reconduction, le bail meublé a une durée plus courte de 1 an.
Il peut également être renouvelé par tacite reconduction.
Mais que se passe-t-il lorsque le bailleur décide de reprendre son logement pour, par exemple, augmenter le loyer qu’il trouve trop bas ou, tout simplement, pour changer de locataire qui ne lui convient pas ?
A l’issue du bail, le bailleur peut, soit conserver son locataire, soit décider de lui donner congé.
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat en modifier les conditions doit informer son locataire avec un préavis de 3 mois.
Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour 1 an.
En revanche, si le locataire refuse, la jurisprudence considère que le refus ne peut qu’aboutir au renouvellement du bail aux conditions antérieures.
En tout état de cause, la loi impose de motiver le congé soit par la reprise du logement pour y habiter ou y loger un membre de la famille, soit par la volonté de le vendre, soit encore pour motif légitime et sérieux (comme la défaillance du locataire par exemple).
Ce congé doit être délivré par huissier ou par courrier recommandé avec avis de réception au plus tard 3 mois avant l’expiration du bail ou sa date de renouvellement
Sauf pour le congé donné pour motif légitime et sérieux, le contrôle de la réalité de ce congé s’effectue à posteriori c’est à dire après le départ du locataire.
En conséquence, si après son départ le locataire s’aperçoit que vous n’auriez pas vendu le logement ou que vous l’auriez loué à un tiers, il sera légitime et bien fondé à saisir le Tribunal d’instance aux fins d’obtenir des dommages-intérêts.
La seule différence entre une location vide et un bail meublé est donc la durée du préavis qui passe de 6 à 3 mois.
Pour le reste, aucune facilité concernant le congé …
3 –L’indexation du loyer n’est désormais possible que pour l’avenir.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR qui s’applique aux contrats renouvelés, toute notion de rétroactivité a été supprimée.
En effet, auparavant, il était possible de récupérer les indexations non réalisées sur les 5 années précédentes. Désormais l’indexation n’est possible que pour l’avenir.