Il convient tout d’abord de rappeler la distinction entre les deux notions principales :
- un Syndicat des Copropriétaires est une personne morale constituée de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ;
- le Syndic de copropriété est une personne morale représentant le Syndicat dans tous les actes de la vie civile et juridique. Le Syndic est le mandataire de TOUS les copropriétaires.
S’agissant de deux entités, leurs responsabilités peuvent individuellement être engagées.
Il est cependant possible que le Syndicat des Copropriétaires voit sa responsabilité engagée du fait de son Syndic.
1- La responsabilité du Syndicat des Copropriétaires
à Le Syndicat des Copropriétaires est gardien de l’immeuble (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
A ce titre, il est tenu responsable :
- des vices de construction de l’immeuble ;
- du fait des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble : le Syndicat des Copropriétaires est ainsi responsable des dommages causés aux parties privatives dès lors qu’ils sont imputables à un défaut d’entretien de l’immeuble.
Dans ce deux cas, le délai de prescription pour engager la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires est de dix ans à compter de la survenance du dommage.
Enfin, en sa qualité de gardien, le Syndicat des Copropriétaires est également responsable sur le fondement du droit commun (article 1242 du Code civil) : chaque fois qu’un dommage aura pour origine une partie commune ou un élément d’équipement commun ne provenant pas d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien, sa responsabilité pourra être engagée.
=> Le Syndicat des Copropriétaires doit faire respecter les termes du règlement de copropriété.
Ainsi, en cas de dommage causé en raison de la violation de ce dernier, le Syndicat Des Copropriétaires pourra voir sa responsabilité engagée.
Dès lors, la victime pourra agir sur :
- le fondement délictuel (articles 1240 et 1241 du Code civil) s’il s’agit d’un tiers à la copropriété ;
- le fondement contractuel (article 1231-1 du Code civil) s’il s’agit d’un copropriétaire.
=> Le Syndicat des Copropriétaires est tenu des fautes réalisées par ses préposés qui sont le plus souvent les gardiens, les employés chargés du ménage, de la maintenance ou autre.
à Enfin, le Syndicat des Copropriétaires est tenu responsable des troubles du voisinage.
2- La responsabilité du Syndic
Le Syndic peut voir tant sa responsabilité civile que pénale engagée.
à Le Syndic peut voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement contractuel.
Le Syndic est mandaté par le Syndicat des Copropriétaires pour le représenter : il y a donc un contrat de mandat.
Le Syndic est donc responsable à l’égard du Syndicat des Copropriétaires s’il commet une faute dans l’accomplissement de sa mission ou s’il manque à son devoir de conseil.
Dans cette hypothèse, le délai de prescription est de cinq ans à compter du moment où le dommage s’est manifesté ou s’est aggravé.
=> Le Syndic peut également voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement délictuel.
Le Syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.
De même, le Syndic peut voir sa responsabilité engagée, par un tiers, sur le fondement du droit commun (articles 1240 et 1241 du Code civil).
Attention aux erreurs : un copropriétaire qui subit un dommage causé par des travaux réalisés sur les parties communes ne pourrait engager la responsabilité du Syndic dès lors que ce dernier a été mandaté par le Syndicat des Copropriétaires pour faire réaliser ces travaux (adoption en Assemblée Générale).
=> Le Syndic peut enfin voir sa responsabilité pénale engagée dès lors qu’il commet une faute correspondant à une infraction pénale :
- une infraction de droit commun (abus de confiance, homicide, …)
- une infraction relevant d’une législation spéciale (travaux non conformes aux permis de construire ; défaut de souscription d’une assurance dommage ; carence du syndic en présence de nuisances ; infraction aux règlements sanitaires ; infraction aux règles de sécurité, …)
3- La responsabilité du Syndicat Des Copropriétaires du fait du Syndic
Le Syndicat des Copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le Syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions, sauf faute personnelle et exclusive du Syndic.
Il convient d’être très attentif puisque la Cour de Cassation a pu prononcer la condamnation du Syndicat des Copropriétaires même si la faute du Syndic pouvait apparaître détachable de ses fonctions[1].
Un arrêt récent a même jugé que le Syndicat des Copropriétaires était responsable, en sa qualité de mandant, des fautes du Syndic, alors même le mandat aurait été annulé[2].
4- La responsabilité partagée entre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et le Syndic
Enfin, il est possible, selon les espèces, de voir la responsabilité des deux entités partagée.
Ainsi, il a pu être jugé qu’à la suite de l’effondrement du plancher haut d’un appartement, le Syndicat des Copropriétaires a assigné le Syndic en indemnisation des désordres constatés dans cet immeuble.
La Cour d’Appel a décidé de partager la responsabilité des désordres et limiter la part de responsabilité du Syndic à 40 % du préjudice subi.
Pour ce faire, outre le fait que le Syndic avait manqué à ses obligations d’information et de diligence en n’inscrivant pas à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale la réalisation des travaux, le Syndicat des Copropriétaires était nécessairement informé de l’état de la construction dont la conception était en cause.
De ce fait, le Syndicat des Copropriétaires pouvait décider des travaux pour remédier aux défauts d’étanchéité[3].
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Bien que pouvant se cumuler, il faut rester vigilant quant à la responsabilité à engager selon les fautes reprochées.
A défaut, la procédure vous aura couté plus cher qu’elle ne vous aura rapporté.
[1] Civ. 3e, 23 mai 2012, no 11-14.599
[2] Civ. 3e, 11 mai 2017, n° 16-17.322, FS-D (pourvoi c/ CA Bordeaux, 25 févr. 2016
[3] Civ. 3e, 21 déc. 2017, n°16-25.763 , F-D