La neige n’est pas forcément synonyme de bonheur pour tous et surement pas pour les copropriétés et leurs syndics qui se doivent d’être plus que vigilants en ces périodes hivernales.
En effet, un accident est si vite arrivé.
Quid si une personne chute malencontreusement dans la cour de l’immeuble, ou devant l’immeuble, du fait de la présence de la neige ou du verglas ?
En cas d’accident corporel ou matériel survenant dans l’immeuble, la victime pourra agir à l’encontre :
- soit du syndicat des copropriétaires et ce sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- soit du syndic pour faute personnelle en vertu des articles 1240 et 1241 du Code civil ;
- soit même contre les deux aux fins d’une condamnation solidaire[1].
C’est ce qu’a pu retenir la Cour de Cassation dans le cadre de la chute d’une personne causé par du verglas : outre la responsabilité du syndicat, elle a relevé la carence manifeste du syndic qui s’était abstenu de prendre les dispositions qui s’imposaient du fait de la présence de la neige pour prévenir les accidents au sein de la copropriété[2].
Le syndic est tenu de mettre en œuvre toutes les mesures qui s’imposent pour assurer la sécurité des personnes, sous peine d’engager sa responsabilité personnelle[3].
Le syndicat est responsable de la chute d’un copropriétaire provoquée par la présence de verglas fixé sur le trottoir dépendant de la copropriété, dont il doit assurer l’entretien[4].
Il ne s’agit plus simplement d’une chute dans une cour intérieur : le syndicat se doit d’assurer la sécurité d’un copropriétaire ou d’un tiers devant son immeuble, il lui appartient de garantir un accès sans risque à l’immeuble.
est responsable de la chute d’une personne devant l’entrée de l’immeuble de la copropriété, pour s’être abstenu de dégager les abords et l’entrée de l’immeuble qui étaient, au moment de l’accident, recouverts d’une couche de verglas, alors que les conditions climatiques le permettaient.
Cependant la jurisprudence a pu juger a contrario : est rejetée la responsabilité du Syndicat d’une résidence, dans la coursive de laquelle une locataire s’est blessée en chutant en raison du verglas qui recouvrait le carrelage.
Elle a estimé que la chose dont la copropriété avait la garde au sens de l’article 1384 du Code civil ancien a eu un rôle inerte. Dès lors, la victime devait prouver le caractère anormal de la présence de verglas ou que sa formation était imputable au syndicat.
Ainsi, il n’était pas établi que le sol de la coursive, partie commune de la copropriété, ait été l’instrument du dommage[5].
De même, il est possible pour le Syndicat de voir sa responsabilité exonérée, ou tout du moins partiellement : une copropriétaire a été victime d’une chute dans le hall d’entrée de son immeuble provoquée par une plaque de verglas.
L’absence d’attention de la victime exonère la copropriété de la responsabilité à hauteur de la moitié, le sol ayant joué un rôle actif dans la production du dommage, ce sol glissant résultant d’un défaut d’entretien des parties communes[6].
* *
*
Les décisions jurisprudentielles engageant les responsabilités du Syndicat et de son Syndic sont bien plus florissantes que celles les exonérant.
Ainsi, la neige et le froid appellent à la plus grande vigilance tant de la part du Syndicat que du Syndic.
Aux premières apparitions, il est nécessaire de faire le nécessaire pour éviter tout accident : achetez du sel reviendra sera beaucoup moins onéreux pour la copropriété que devoir faire face à une procédure judiciaire et une éventuelle condamnation !
[1] Cass. 3e civ., 8 oct. 1997 : RD imm. 1998, p. 138. – Cass. 3e civ., 8 mars 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 299. – CA Paris, 3 nov. 2005 : JurisData n° 2005-287915
[2] Cass. 3e civ., 23 juin 2010, n° 09-14.407, FS-D, Société Lexim c/ Synd. de la Galerie Marchande du centre de loisirs d’Amneville, Société Générale IARD et a. (pourvoi c/ CA Metz, 18 mars 2009) : JurisData n° 2010-010424
[3] Cass. 3e civ., 26 avr. 2006 : JurisData n° 2006-033206. – CA Paris, 24 mai 2007 : Loyers et copr. 2007, comm. 183
[4] CA Grenoble, ch. 2, n° 15/02701 : JurisData n° 2016-013235 ; Loyers et copr. 2016, comm. 242
[5] CA Poitiers, 27 févr. 2013, n° 12/00030 : JurisData n° 2013-018160 ; Loyers et copr. 2013, comm. 321
[6] CA Aix-en-Provence, 23 janv. 1992 : JurisData n° 1992-041606