De nombreux occupants, et le plus souvent les enfants, ont tendance à penser, qu’au décès de leur parent, ils pourront bénéficier légitiment du logement pris à bail initialement par ce dernier.
Cela est sans compter les nombreuses conditions restrictives qu’il convient de respecter, conditions qui s’alourdissent lorsqu’il s’agit d’un logement social.
1- Les dispositions légales générales à respecter
Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 :
« (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.»
L’occupant devra donc prouver qu’il détient la qualité pour se voir transférer le contrat de bail.
Mise à part pour le conjoint survivant ou le partenaire pacsé, les descendants (enfants) ou les ascendants (parents) devront également prouver qu’ils vivaient avec le défunt depuis au moins une année avant la date du décès.
La démonstration de cette condition pose parfois des difficultés.
La communauté de vie suppose donc démontrer que le bénéficiaire du transfert habite dans les lieux et ce à titre principal[1].
De même, ce n’est pas tout d’avoir vécu pendant au moins un an avec le défunt avant son décès : il est impératif d’y vivre effectivement à la date du décès.
Concernant la preuve de cette condition, il s’agit d’une appréciation souveraine des juges.
Cependant, il semblerait que cette dernière soit assez stricte puisqu’elle a pu juger que la production de relevés de compte de la caisse d’épargne et de factures et courriers envoyés à l’adresse du logement loué est insuffisante, dès lors que d’autres documents, notamment l’avis d’imposition et les relevés bancaires, mentionnent une autre adresse[2].
2- Les dispositions spéciales applicables aux logements sociaux
Dans cette hypothèse il sera fait application des article 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquels, qu’il s’agisse de logement HLM ou régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation, le transfert ne peut intervenir que si le bénéficiaire remplit les conditions d’attribution spécifiques des logements sociaux.
Le bénéficiaire devra alors prouver :
- que ses ressources sont inférieures au plafond HLM
- que le logement social est adapté à la taille du ménage : cette condition est appréciée souverainement par les Juges. Il a ainsi pu être retenu que « S’il est constant que M. R., fils de la titulaire du bail décédée le 21 septembre 2009 vivait dans l’appartement litigieux depuis plus d’un an à cette date, il est aussi manifeste que la taille de ce logement, composé de trois pièces n’est pas adaptée à la situation de l’intéressé, célibataire qui vit seul au regard des usages actuels d’attribution des logements à faible loyer dans un contexte de pénurie des logements sociaux, sans qu’il soit besoin de faire référence à l’article R. 641-4 du code de la construction et de l’habitation.»[3]
Ces conditions sont cumulatives avec celles prévues par l’article 14 précédemment cité.
Dès lors, le bénéficiaire sollicitant le transfert d’un logement sociale devra également prouver, surtout pour les descendants, qu’il cohabitait depuis un an avant le décès avec le titulaire du bail.
Il est intéressant de souligner que ces conditions propres aux logements HLM ont cependant un domaine d’application réduit.
En effet, la loi du 25 mars 2009 est venue préciser que ces deux conditions « ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. »
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Il serait aisé de penser que le transfert de bail est automatique, notamment au profit des héritiers.
Or, le plus souvent les conditions à respecter sont méconnues des particuliers qui se retrouvent fort dépourvus quand le décès de leur parent ou de leur conjoint intervient.
Il faut donc se prémunir et demander officiellement le transfert de bail.
[1] Versailles, 1re ch., 2e sect., 20 sept. 1996 : JurisData n° 1996-045081 ; Loyers et copr. 1997, comm. 133, obs. B. Vial-Pedroletti
[2] Aix-en-Provence, 11e ch. B, 7 déc. 2004 : JurisData n° 2004-270878
[3] Versailles, 1re ch., 2e sect., 5 juin 2012, M. Rojo c/ Sté AB Habitat, n° 11/05781, Loyers et copr. 2012, n° 234, obs. C. Coutant-Lapalus